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特别策划

首提以业绩论英雄 招商蛇口能否重回前十?

从2005年跌出前十,作为昔日“招保万金”的领头羊,招商蛇口已经在TOP10俱乐部门外徘徊了15年之久。

4月21日,招商蛇口交出了迈入“40岁”的第一张成绩单:2019年招商蛇口以29.3%的增速实现2205亿元销售额,位居行业第十二位。

从2005年跌出前十,作为昔日“招保万金”的领头羊,招商蛇口已经在TOP10俱乐部门外徘徊了十五年之久。

2016年重组上市后不温不火的发展节奏,终于让投资者再也坐不住了。面对投资者在业绩会上的连环追问,招商蛇口管理层首次提出了“以业绩论英雄,争取不掉队”的承诺。

以业绩论英雄

“如果我们在顺境中无法赶超竞争对手,那么在逆风中就不能破风前行。”

四年前,在招商蛇口完成重组上市后的第一个季度会议上,招商蛇口董事长许永军提醒同仁要保持清醒。彼时,刚上市的招商蛇口虽取得了销售额的明显增长,但排名却未有提升。

销售额增长但排名徘徊不前的尴尬,直到四年后的今天也没能打破。自2012年开始,招商蛇口便进入原地踏步状态,过去8年时间,招商蛇口的排位始终在第12-15名之间上上下下。

排位上不去,招商蛇口的估值也是不增反降。截止4月22日收盘,招商蛇口股价为16.61元,市值近1360亿元。而在2015年重组上市时,招商蛇口A股发行价格为23.6元,估值近2000亿元。

重组上市后的招商蛇口一路温吞,投资者也是真急了。4月21日业绩会上,投资者三次追问管理层接下来是否有进一步提升规模的计划,结果也未能得到管理层正面回应。

刚上任的招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示,地产板块将继续发挥招商低资金成本买地的优势,通过快周转产生溢价赚取取利润。希望在保证效益和质量的前提下,规模稳定增长,在行业内不掉队。

对于长期贴着“掉队”标签的招商蛇口来说,“不掉队”的说辞颇为微妙。毕意,在房地产黄金时期,招商蛇口曾是“招保万金”的领头羊。如今,昔日“小弟”中的万科、保利已在前五阵营扎稳脚跟,招商蛇口却仍在前十门外徘徊。

投资者心急了,结束多年人事动荡的招商蛇口也终于下决心“以业绩论英雄”。

蒋铁峰在业绩会上表示,今年公司将从绩效考核、组织架构和投资结果等方面入手,强化业绩。一方面,推进薪酬激励体系改革,以绩效为导向,建立差异化薪酬分配机制,强调工资、奖金和绩效高度挂钩。对经营效益不高和业绩不达标的板块加大力度整改。如果还得不到改善,会进行坚决处理。另一方面,将加大内部改革,公开、公平、公正地选择干部。他透露,公司在全国公开选聘了一批优秀的年轻干部到各城市任总经理,目前看表现都不错。

同时,锋面News了解到,招商蛇口目前已经将 5 大区域深化细分为 9 大区域,在增加收入、 加速周转、降低成本等维度提出了 485 条举措助力业绩提升。

冲刺前十对手强劲

截至2019年底,招商蛇口的净资产负债率下降至29.28%,处于行业低位。相比那些高负债房企,招商蛇口有着较大举债空间可以利用。

鉴于招商蛇口曾经逆市收缩,导致错过规模增长黄金期的过往,多位投资者担心招商蛇口会重蹈复辙,再度因保守而错过发展契机。是否会在低负债的时候举债扩张规模?业绩会上,有投资者向管理层发问。

对此,蒋铁峰未予以否认,并表示将继续以拿到低成本的土地换取利润。“对投资后能不能兑现拿地时的承诺,做到当时的盈利标准,这些都是我们今年重点去做的。”

事实上,背靠着招商局,招商蛇口在土地方面确实有着其它房企难以匹敌的资源优势。

目前,招商蛇口拥有巨量土地库存。以深圳投资门槛最高、规划最顶级的前海来说,这个几乎可以说就是招商蛇口的地头。2019年招商蛇口完成了前海土地整备及合资合作,增加总资产约729亿元。受益于此次整备,2019年末招商蛇口总资产录得6176.88亿元,较2018年末增长45.95%。

锋面News另获悉,招商蛇口在蛇口太子湾片区拥有170 万平方米土地储备,目前仍有 61万平方米未开工。这意味着,未来数年,这片频频创造“日光”神话的热土将成为招商蛇口的现金“奶牛”。

大量优质土地资在手,招商蛇口将2020年业绩目标定在了2500亿元,而今年招商蛇口共有4000亿元可售货值,仅需完成62.5%的去化率即可实现这一销售目标。

这个销售目标下,也隐藏着招商蛇口期待重回前十的野心。只是,觊觎前十之位的房企也不在少数,想要夺得TOP10席位,招商蛇口还需要把握机会,超越对手。

根据克而瑞公布的2019年中国房企销售榜,目前TOP10房企阵营中,年度销售额在3000亿元的房企仅有三家,分别是排位第八的新城控股、排位第九的世茂房地产和排位第十的华润置地。这三家房企目前均公布了2020年销售目标,分别是2500亿元、3000亿元和2620亿元。

世茂势头正劲,华润发展稳健,这三家房企中变数最大、也是招商蛇口最有可能取而替之的,是与其同年上市且同时撞线千亿的新城控股。

去年经历“股债双杀”后,新城控股管理层减员“换血”,靠不断变卖资产、加大去化稳住了前八的位置。刚刚恢复些元气,今年又面临疫情“黑天鹅”冲击。面对不确定的市场,新城控股主动下调了销售目标,失守TOP8已是定局。

克而瑞中心最新发布的2020年一季度中国房地产企业销售榜单显示,新城控股已经跌出前十阵营,排在招商蛇口之后,位居第十三位。

另一个潜在竞争对手则是龙湖,2020年龙湖销售目标是2600亿元,单纯从这一数字看,招商蛇口今年肯定无缘前十。但从过去增长的惯性看,招商蛇口仍有一线希望。

2019年招同蛇口增速为29.25%,若保持增速,今年将实现2850亿元销售额。而龙湖和华润置地若同样保持增速,则可分别实现2930亿元和2791亿元销售额。届时,招商蛇口将超越华润置地,实现重回TOP10阵营的目标。

作者/刘婷

编辑/仰镜伊

图片/图虫创意

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