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全球楼市

全球楼市关联度开始增大

邰蒂:今年首季纽约住宅销售量为6年来最低,每平方英尺售价中值同比跌18%。这是否预示美国以外楼价下滑?

乌云正在笼罩纽约房市。两年前,房价还在扶摇直上——就像现在曼哈顿中城不断拔地而起的高层豪宅一样。

但房地产经纪称,2018年第一季度的销售量为6年来最低。根据一些报道,每平方英尺的售价中值同比下降了18%。

这令曼哈顿的房产经纪们开始不安地谈论当地市场前景。不过,这应该促使投资者和政策制定者提出更大的问题:纽约的紧张会不会预示美国以外楼价下滑?换句话说,那些全球市场会不会表现出“同步性”,即溢出效应?

直到不久以前,许多经济学家都认为答案是否定的。投资者早就知道,全球股票和债券市场的走向往往相同,因为全球化将投资流动和投资者基础联结到了一起。

然而,经济学家以往认为,房地产价格的关联度较小,因为与股票不同,房子具有实际功用(是人们的栖身之所),而且房地产价格往往受地方因素影响。例如,曼哈顿的房产中介把近期房市放缓归咎于唐纳德•特朗普(Donald Trump)税改的负面后果——以及过量的新建豪宅。

但在今年4月,国际货币基金组织(IMF)发布了对全球房地产的首次全面分析,似乎表明房地产市场也在日趋同步。20年前,只有10%的房地产价格变动可归咎于全球(而非地方)因素。现在该比例是30%。

这仍然低于股票,其全球关联度达到70%。然而令人瞩目的是,房地产的这种同步正同样影响着新兴经济体和发达经济体的城市中心。正如报告所述:“美国以外主要城市——北京、都柏林、香港特别行政区、伦敦、首尔、上海、新加坡、东京、多伦多和温哥华的房价,与美国房价分散模式呈正相关。”

这可能不足为奇。毕竟,全球精英们穿越国界的速度令人眩晕。金融资本乃至情绪塑造新闻的传播速度亦是如此。与此同时,房地产投资信托业的市值在过去15年中翻了3倍,而大型资产管理公司的投资组合中,配置到房地产的比例平均达11%。

这令房市更加“金融化”,因为一些投资者在更大程度上把房产视为一种可交易资产,在全球范围内追求收益率。这也难怪,西方近十年来的超宽松货币政策,托起了众多在地理上分散的楼市船只。

但如今在IMF——以及西方各大央行——引发辩论的问题是,接下来会发生什么。同步带来的一个不受欢迎的后果是,本国政策制定者变得不那么强大。以往,各国央行行长试图通过调整国内利率来戳破房地产泡沫。但这种做法在资本快速流动的当今世界不那么奏效。

一些政策制定者正在探索其他工具。例如,爱尔兰试图引入加大按揭延期难度的新规,以抑制房市升温。加拿大和香港采取过类似的措施。但在全球流动性过剩的背景下,此类“国产”措施对于打击房地产泡沫并不特别有效。如果全球流动性海啸突然干涸,这类措施在相反的方向上甚至更不可能奏效。

目前没有迹象表明这种流动性紧缩正在实际发生。虽然美联储(Federal Reserve)在过去三年里六次上调利率,但由于其他央行的政策依然宽松,因此金融状况仍没有明显收紧。但关键在于:如果(或者一旦)全球金融状况终于变得不再良性,房地产市场也很可能下行,并产生一些意想不到的溢出效应。

的确,IMF报告中最耐人寻味的一点是,“房价同步性的加强可能是实体经济活动下行尾端风险的一个信号,尤其是在信贷环境蓬勃发展时”。

直白地说,这意味着全球房地产市场之间有关联的繁荣,可能预示着前方的麻烦。我们应该密切关注纽约——以及伦敦或香港那些房地产代理的报告。纽约的恐慌很可能是个不祥预兆。

译者/艾卜

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