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中国房价为何居高不下?

FT中文网经济事务评论员陈旭敏:从土地增值税到住房结构、从宏观调控到土地出让金的规范,中国对房地产的调控可谓不遗余力,但中国房价仍然居高不下,主要源于中国政府顾虑重重,至少从目前看,中国对房价的调控口径一直是控制房价的涨幅,而不是促使其下跌。
其实,想降低中国房价也并非什么难事。

如果中国央行将居民储蓄存款利率调至目前租房回报率之上、如果中国政府贯彻执行此前公布的两年内未开发土地即收回的政策、如果地方政府将土地招拍挂的资金全部用来建设经济适用房和廉租房,当然,如果中国再出台一些相应的财税政策的话,中国的房价肯定会应声而落。

很遗憾,虽然中国对房价调控三令五申,而且不少政策确实是真刀实枪,但是房价却在人人喊打中继续自弹自唱。据中国国家发改委、国家统计局最新调查显示,2月份,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%,其中深圳、北京、广州、福州以近一成的涨幅再度位居主要城市前两位,即使是以前连月阴跌的上海,也以涨幅为0.1%的小阳线报收。

从土地增值税到住房结构、从宏观调控到土地出让金的规范,中国对房地产的调控可谓不遗余力,但中国房价仍然居高不下,主要源于中国政府顾虑重重:一边是房价快速攀升引起的民愤汹汹;另一边是,房价下跌可能引起的经济衰退。至少从目前看,中国对房价的调控口径一直是控制房价的涨幅,而不是促使其下跌。

房价虽然是资产价格之一,但兹事体大,对国民经济一发而动全身。与股票等其他资产不同,房价一般都是二成至三成银行贷款按揭,一旦房价跌去30%,银行的资产将会迅速缩水,很有可能会导致房价崩盘,并拖累经济全面萧条。

当然,本轮中国房价的上涨,有其一定的合理性。自2001年来,在消费结构升级、城市化、全球化的推动下,中国进入新一轮经济增长,在此背景下,居民储蓄也节节高攀;加上近年来是中国七八十年代出生的人口就业高峰、以及此前中国的房改效应,房价自然水涨船高。

但是,目前中国的房价明显背离了居民的购买力,在上海、北京等中国的经济中心,很多房价都是当地居民年收入的30倍以上,这个比例即使与其他发达国家相比,或者与一些国家泡沫经济高峰时期的房价相比,都是有过而无不及。

很明显,中国房价的这种涨幅肯定非经济周期所能解释,更多的是其他因素,比如房地产开发商的囤积居奇,以及游资的投机等,更为主要的是政府在市场中与民争利。

从近几年来看,地价上涨肯定是房价上涨的直接因素之一。当然,无论是工业用地的招怕挂,还是建设用地的招拍挂,都是无可厚非,而且可以肯定的是,相对于协议转让来说,目前中国用地的招拍挂都是相对公平、公开、透明。

但是,对于中国居民尤其是中低收入的居民来说,招拍挂虽然可以让土地价格更加市场化,但是政府却没有相应的公共产品来补缺地价推升的房价,或者说,没有采取更多的措施将低价房推进市场,从而使民怨鼎沸。

按道理,土地出让金应该取于民,用之于民,但遗憾的是,作为地方政府的第二财政,这些资金多用来经营城市和树立形象公程,即使这些资金现在被中央纳入地方预算,也仅其总收益的5%用于廉租住房建设。居民想居者有其屋,看来还须时日。

可以肯定,在中国当局对房价的态度彻底明确之前,中国的房价还将处于观望状态,虽然未必一定会大涨,但肯定不会下跌,由此看来,中国房价的“人人喊打”的局面还将继续。

《第一时间解读》

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