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读者来信

别让限购埋下房价下一轮上涨的种子

读者clayuu:除了土地财政和货币超发,中国房地产价格持续上涨还有其他因素,比如中介不中立、土地出让制度不合理等。而限购政策本身,可能导致在退出后房价重新上涨。

FT中文网编辑

读了《中国房价调控未治本》一文,我觉得除了作者谈到的土地财政和货币超发以外,房地产价格持续上涨还有其他因素。必须改变这些推动力量的运行轨迹,而靠行政命令限价往往是行不通的。

一是房地产中介不中立。这个行业依靠佣金生活,而佣金是与销售或者租金直接挂钩的,中介一屁股就坐在了卖方立场上,卖得越贵越好。本来应该居中、促进交易公平合理的中介利用其信息上的优势,变成了价格上涨的推手。如果中介按照交易面积取费,就会把注意力放在促进交易公平快速开展上,传递更多理性市场信息。那么这个推手的力量可以部分得到削减。

二是官员考核机制。中国政府因为开支不受议会限制,各级官员只对上级负责,上级考核就成了一个指挥棒,所以就会出现拉闸限电等非理性的、损害多数人利益的行为。对各级官员的考核中指标设计不合理,单纯讲求经济增速,大量靠投资拉动,税收不足时就抓住了土地财政这颗救命稻草。不改革政府的考核机制、不加强对政府开支的民主监督,就不能从根本上解决这个问题。而这正是中国现代社会一个纠结之处——政治体制改革没有规划。

三是土地出让制度设计不合理。可以改变土地出让政策,来部分遏制政府的不良行为,使之部分回归正轨。比如,可以改变目前政府与开发商一拍两清的交易关系。现在大家都知道,开发商超额利润的主要来源之一,就是从拍得土地到商品房出售期间的土地增值收益。这一部份是全民应得的财富,不应归开发商个人独享(扣除交税部分)。之前政府与开发商之间“一拍两清”,这让开发商有囤地增值的欲望和操作空间;而政府买完这块又去卖那块,不关心开发商的开发进度。如果将土地收入与开发进度挂钩,政府会督促开发商尽快开发销售。再比如,土地出让不必一定遵循“价高者得”的简单模式,而是看谁最能合理利用土地资源,创造出最受市场欢迎的产品。

四是限购政策。限购政策一出,引来质疑无数,它们该不该执行?当然应该执行。限购是对房地产市场调控的非常手段,目的就是排挤投机需求,使市场回归正常,是必需的,而且需要在一个较长的时期不间断执行。什么时候限购可以退出呢?当经济手段能够保证住房分配的效率时,就可以退出了——具体就是,多套房屋持有者的第二套房屋投资价值大幅下降时。现在的问题是,一方面我们限购了,另一方面我们又限制了二手房交易,其结果只能是多套房屋持有者选择死扛待变的策略,这就为限购政策退出时,房地产价格大幅反弹埋下了定时炸弹。

所以,一方面应该调整政策增加多套房持有者的成本,比如按照面积递增征收房产税,另一方面要采取疏导措施鼓励这部分房屋进入市场流通。现在的政策存在诸多矛盾,也是其执行效果大打折扣的原因。

最后,看看公租屋。公租屋建设是必需的,这代表了房屋分配改革的新方向。原来的经适房加上土地财政会催生腐败,不能再搞了。而廉租房适用范围太窄,无法承担国家住房分配改革的重任,只有公租屋可以。公租屋的适用对象应该包含全社会所有成员,价格由市场决定,符合条件的人可以向政府申请租金减免。只有使用的范围足够广,才能去谈改变人们的住房习惯。

读者:clayuu

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