【在美国购房的好时机】FT投资编辑奥瑟兹:虽然美国经济有重新陷入衰退的风险,但对美国租房的人来说,有一个结论是明确的:如果他们想购置自有住房,现在是难得的大好时机。
2012年09月05日 06:11 AM

在美国购房的好时机

背景
评论 打印 电邮 收藏
 

即使是最严重的投资泡沫,最终也会自我修正。当修正发生时,我们应当趁机调整思路——如果这里说的是美国住房市场泡沫的破灭,我们就更应当这么做。美国住房市场泡沫的破灭几乎导致全球金融体系崩溃。

美国住房市场在泡沫出现后发生的调整,似乎终于要告一段落。这已反映在房价当中,上周公布的最新Case-Shiller 20个城市房价指数较上年同期有所上升。

Case-Shiller房价指数过去曾数次给出过错误的楼市回暖信号,但此次其他数据也证明楼市在回暖。房屋建设活动趋于活跃;按照最流行的定义——即现有待售房屋库存出清所需月份数——房屋供给也在可控范围内。

我们很难将住房市场看作是一个全国性的市场。但Case-Shiller房价指数显示,最严重的房地产泡沫已经破灭了。迈阿密的低端住宅价格在2000年至2007年间上涨了241%,而目前的价位仅较2000年时高出19%,尚未赶上同期的通胀水平。在拉斯维加斯,最廉价住房的价格目前已较2000年时的水平下跌25%,而在2000年至今的这段时间里,其价格涨幅一度超过150%。

估值方面的情况还表明,住房价格已不可能进一步大幅下跌。摩根大通(JPMorgan Chase)的数据显示,目前一般住房的售租比为19.9倍,而这一指标的长期均值为20.6倍,在2006年房地产泡沫巅峰时曾达到33.5倍。

考虑到资金成本因素,目前的住宅价格看起来非常便宜。目前房利美(Fannie Mae) 30年期抵押贷款债券的基准收益率不足3%,在此之前的数十年中,该收益率一直在下跌。

“影子库存”仍将是个问题。房地产市场泡沫破灭以及随后经济衰退导致的房屋强制出售,对于房屋价格以及银行的资产负债表都将构成拖累。

经济如若重新陷入重度衰退将进一步加剧该问题。但就目前来看,经济指标再度表明美国经济状况已有很大好转。纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)的最新报告指出,住房抵押贷款拖欠率以及美国家庭整体负债率均有所下降。

因此我们或许有理由对长期前景持乐观态度。上周摩根大通发表了一份“看多”报告,指出美国的人口结构正在改善。在未来十年中,“回声潮一代”(Echo Boomers,约1980年至1995年间出生的一代)将开始尝试购房。美国成年人口将在未来5年中增长1530万人——较过去5年增长1280万人的增速有所提升。与此同时,美国还有约230万“地下室居民”——即回到父母家与他们一起生活的成年人,这些人想必也希望购置自己的住房。

在宏观层面上,如果住房市场的问题得到解决,美国经济面临的风险将显著降低。在微观层面上,要想从中获利的难度则可能更大。股票市场已对住房市场回暖做出反应,尽管其他领域尚无动作。房屋建筑商指数(Homebuilders' Index)是今年以来标准普尔500指数中表现最强劲的版块,涨幅接近70%,相对于去年秋天创下的近期低点更是上涨了184%,但仍较2005年的峰值低约65%。过去十年中,房屋建筑商的股价预示了房屋价格的高峰与低谷,因此未来它们的股价不太可能长期延续当前的上涨态势。

摩根大通的看多报告指出,住房市场是在遵循一个长周期。随着周期不断演进,跟随木材供应商利好消息出现的可能是房屋建筑商、抵押贷款金融机构以及家居用品零售商的繁荣期。但这大多已反映在这些板块的股价中。家装零售商家得宝(Home Depot)以及劳氏(Lowe's)的股价在过去12个月中上涨了60%,木料集团惠好(Weyerhaeuser)的股价走势与之类似。这些零售企业的股价都已超过雷曼(Lehman)倒闭前的高点。

相关文章

迈阿密房产也紧俏了 2013-05-03
Lex专栏:投资美国独立屋 2012-12-18
美国房价连续6个月上涨 2012-11-28
新一轮楼市繁荣将提振美国经济 2012-10-17
日本房地产市场受邻国热捧 2012-09-18
短线观点:澳央行看好中国住房建设市场 2012-09-07
房利美盈利暗示美国房市结束下滑 2012-05-10
房价反弹是好事? 2012-05-04
美国楼市元气未复 2012-04-26
房地产危及美国复苏 2012-03-05
房市在拖美国复苏后腿 2011-10-28

约翰•奥瑟兹上一篇文章

祈祷中国经济超越美国 2012-08-29

分享本文

排序: 评论总数
[查看评论]
未经英国《金融时报》书面许可,对于英国《金融时报》拥有版权和/或其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编或在非FT中文网(或:英国《金融时报》中文网)所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已经英国《金融时报》授权使用作品的,应在授权范围内使用。

1/2

十大热门文章

一天
一周
一月
视频
更多排行榜