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【日本房地产市场受邻国热捧】日本近20年来缺乏弹性、难以变革,但恰恰是这种稳定性,使之在担心亚洲其他地区存在不稳定性的人们眼里成为了理想的目的地。
2012年09月18日 06:15 AM

日本房地产市场受邻国热捧

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中国对邻国咄咄逼人的姿态使得种种紧张情绪笼罩亚洲。这种情绪在台湾表现得尤其明显,很多台湾人认为,中国大陆强行把它眼中的“叛逃省份”正式纳入治下,只是时间问题。

但或许与直觉不符的是,日本似乎将成为该地区紧张局势升温的受益者。例如,台湾资金近期开始流入日本房地产市场。这不是企图快速见利的热钱,而是担忧日后被收缴、寻找避风港的避险资金。

Haruo Yamamoto是东京Largo房地产公司的总裁兼创始人,他的员工每月都会奔赴台湾,举行关于在日本购买房地产的研讨会。与此同时,Largo和其他多家公司还在向日本人传授把房地产卖给“外国人”的技巧。

在过去20年内,日本凸显出缺乏弹性、难以变革的问题。但恰恰是由于这种稳定性,在担心亚洲其他地区不稳定性的人们眼里,日本成为了理想的目的地。的确,从某种程度而言,日本房地产是终极的风险规避交易,特别是对对美国国债怀有戒心的外国买主而言。

这一切都表明,即便是在不断受通缩威胁、人口问题长期隐患更加严重的日本,也存在着投资机遇。

Topix房地产指数今年上涨近30%,尽管部分来源于日本央行(Bank of Japan)对本国房地产投资信托基金(Reit)和其他资产的收购。

但投资机遇今非昔比。现在的日本更像是瑞士而非硅谷,锋芒不足,安逸有余。投资不再是购买技术尖端、产品最优秀的公司股票,而是购买不会下跌太多的公司股票。

房地产热情的背景是全球日益对硬资产而非金融资产的偏爱。因此,比起购买银行股票,更明智的做法是购买房地产公司和基金的股票。养老基金和主权财富基金的胃口尤其大。为了更好地吸引养老基金,高盛(Goldman Sachs)在日本推出了私人房地产投资信托基金,使得这些基金无需对其持有的资产按市价计价,并接受潜在的波动性。

现在,表参道(Omotesando,日本人眼中的香榭丽舍大街(Champs-Elysées))等东京黄金地段的房地产部分为台湾人所有,他们可以从台湾本地银行借贷,或以低至2%的利率从日本银行借贷,再以5%至6%的收益率进行投资。鉴于日本政府债券收益率仅有0.7%,这样的收益率相当可观。

中国大陆投资者也在涌入日本。黑石(Blackstone)曾代表中国官方主权财富基金在日本购买房地产组合。但也有为数不少的外逃资本从中国大陆进入日本——买主或是支付现金,或是使用借记卡进行房地产交易。

私人股本公司TPG在近期致投资者的信中称购买了数个不良房地产资产组合,并将其价格抬高了25%。华盛顿州支持着一家投资于日本和中国房地产的公司。位于香港的太盟投资集团(Pacific Alliance)和Secured Capital刚刚从苏格兰皇家银行(Royal Bank of Scotland)手中买下了表参道的一座时髦建筑。

日元的相对坚挺使得外国投资者购买成本高昂。但这也让交易更富有吸引力,因为日元是少数几种受央行支持的主要货币之一,而日本央行不愿开动印钞机器,意味着日元短期内走低的风险较低。

不过,现在日本人对这些卖点却缺乏足够认识,反倒是有500亿美元流入美国房地产投资信托基金市场,因为日本人并不信任自家的市场。

不久前,东京证交所(Tokyo Stock Exchange)和日本金融厅(FSA)(连同高盛)的代表团访问美国,研究该如何提振日本人对本国市场的兴趣,而在日本市场,大型的日本房地产集团倾向于把房地产投资信托当成垃圾场使用。例如,经纪商里昂证券(CLSA)表示,有传言称将允许房地产投资信托参与股票回购和配股。

不过最主要的经验是,与企业市场不同,日本房地产市场是对外国投资者开放的。虽然日本人在袖手旁观,但外国投资者的参与能够产生重要影响。

译者/刘鑫

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