【新一轮楼市繁荣将提振美国经济】美国前财政部副部长奥特曼:美国房地产市场将在2015年再现繁荣,这种繁荣加上其他因素将足以提振整个美国经济。
2012年10月17日 06:52 AM

新一轮楼市繁荣将提振美国经济

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美国经济中没有比房地产更具周期性的行业了。如果房地产业能够像2008年之后的楼市萧条那样,下行程度足够深、时间足够长的话,它就最终能够反弹到超过历史常态的水平。目前美国房地产市场正在反转,它应该会在2015年再现繁荣。房地产繁荣再加上石油和天然气产量不断增长以及其他因素,将足以提振整个美国经济。实际上,由此导致的美国经济增长率可能会高于美联储2%到2.5%的长期增长预期。

这种繁荣将受到房价上涨、待售房屋数量减少、家庭和人口不断增多以及抵押贷款条件放宽等因素的推动。这些因素应该会在未来五年推动住宅投资(包括新的建设和改建)每年增长15%到20%。仅此一项就可能对GDP年增长率贡献一两个百分点,并在此期间创造400万个就业岗位。

正是由于房地产业大幅衰退,才为这种繁荣奠定了基础。关于房地产衰退的程度,恐怕我们怎么说都不过分。例如,泡沫之前的2000年到2004年期间,年均单户住宅开工数为140万栋。而在泡沫破裂之后,年均单户住宅开工数降至50万栋,并且一直维持在这一水平。此前年均90万的新屋销售量也下降了三分之二。在截止2005年的25年里,年均住宅投资占美国GDP的4%,但2008年以来这一比例只有2.5%。

但现在从房价开始,房地产市场又进入了上升周期。标准普尔/凯斯-希勒20个大城市房价指数(S&P/Case-Shiller Composite 20 City Home Price index)自今年3月以来已经上涨了8%。实际上,巴克莱(Barclays)预计,到2015年,名义房价将超过2006年创下的高点。房屋负担能力也有所上升,原因是抵押贷款还款与收入和房租的比例从未像现在这样有利。此外,房价和家庭收入之间的比例也回到了30年前的水平。毫无疑问,房价和可负担性不断上升会直接导致房屋的购买和建造。

第二,相对供应水平大幅下降。待售房屋数量下降到了200万套这一长期平均水平。没错,“影子库存”房屋的数量更多——这是指要么丧失抵押赎回权,要么牵涉拖欠债务或抵押贷款违约的房屋。然而,由于没有得到很好地维护,这些房屋有很多都残破不堪。这就意味着房屋有两层供应:优质房屋和受损房屋。对于大多数买家来说,只有第一类市场与他们有关。这类市场的供应正在接近1992年以来的最低点。

第三,受人口因素的推动,住房需求将会非常强劲。国际货币基金组织(IMF)预计,从2012年到2017年,美国人口将增加1500万,高于过去五年的增幅。增长最快的两个群体分别是55岁以上的人和所谓的“回声潮一代人”(echo boomers),即婴儿潮一代人的孙辈。第一个群体的住房拥有率最高。

第二个群体中的相当大一部分人都在租房,他们即将开始购房。摩根大通(JPMorgan)预计,仅仅为了满足新增人口的需求, 美国就需要在2017年之前新增600万套住房。

还有就是组建家庭趋势的恢复。摩根大通统计显示,从1958年到2007年,每年新组建的家庭数量稳定在140万左右。但在金融危机之后的三年,随着年轻人开始合租或与父母住在一起,这一数量降至50万以下。现在,该数据已在上述水平上翻番,而且估计即将组建的家庭数量正处于历史高点。大多数人预计家庭组建数量还会进一步增加,它已连续多年超过了50年来的平均水平。

最后,抵押贷款申请条件开始放宽。2008年之后贷款标准急剧收紧,目前利用新的抵押贷款买房的比例处于10年以来的最低水平。然而,家庭财务也大有改善,偿债率正在恢复到危机之前的水平。此外,银行也需要通过发放抵押贷款来获得收入。因此,抵押信贷开始敞开大门,这也促进了住房销售。

目前来看,2008年开始刮起的强劲的经济逆风依然在压制美国的增长,2012年上半年美国经济增长率仅在1.7%左右徘徊。这股逆风或许需要将近两年的时间才能消逝,但它同时为经济强势复苏打下基础,而楼市的繁荣将成为最大的推动因素。

本文作者是投资银行Evercore Partners创始人和董事长,曾于1993年到1994年担任美国财政部副部长

译者/王慧玲

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