【盘活土地资源的难题】FT中文网专栏作家叶檀:如果没有政府对土地的区位进行置换,偏远地区的土地可能一钱不值;如果政府进行置换,又面临水电煤气、城市化、吸引企业等成本问题。这是个两难的选择。
2012年11月28日 07:07 AM

盘活土地资源的难题

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改革是硬道理,土地改革箭在弦上。

十八大报告中提出,“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”,征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。11月25日,重庆市市长黄奇帆提出,要发展资本市场、非银行类金融机构以及发展农村金融,解决广义货币发行量M2与GDP比例过高的金融堰塞湖。他特别提及,把中国9亿农民的2亿多亩宅基地按照使用价格计算,形成资产,农民将增加20多万亿元人民币的财产,中国实体经济增加20多万亿元的总量。

2亿多亩的宅基地形成20多万亿,资产价格并不算高,如果一亩地价格为50万元,资产价值就可以达到100万亿元,而黄奇帆先生所说的20多万亿,每亩价格仅为10万元出头,不贵。事实上,通过重庆的地票交易,完全可以实现20多万亿的目标,看来中国的货币发行量过大,可以通过盘活农民宅基地的办法,一洗了之。

我国目前最大宗的资产是土地,地方政府相当大比重的收入来自于土地交易,土地作为重要资源,天然具备成为资产的条件,只要能够交易就能够套现。

情况并非如此简单,盘活农村土地首先面临利益分配难题。地方政府的土地溢价主要来自于在征地与售地过程中的巨大差价,征地按农产品补偿,拍卖按工业或者住宅价格定价,土地改变性质后由企业或者开发商按照市场进行定价,根据不同的地块,可以以每亩几十万、上百万甚至上千万元的价格成交,集体土地征收的补偿明显偏低。

按照《土地管理法》的规定,中国现行的征地补偿费计算方式采用“产值倍数法”:征收土地补偿费为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍;安置补助费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍;其土地补偿费和安置补助费的总和按规定最高不得超过土地征用前3年平均年产值的30倍。随着地价上升、成本上升,目前一些地区的征用地补偿已经超过了三十倍。

即便如此,农民仍然无法获得大宗土地溢价,因为不同性质的土地定价存在天壤之别。早在2002年时,全国政协委员、中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文就表示,计划经济时代的“剪刀差”让农民付出了6000-8000亿元的代价,改革开放以来通过低价征用农民的土地,,最少使农民蒙受了2万亿元的损失。而中共中央党校研究室副主任周天勇先生的估算更加可怕,改革开放以来,通过低价征用制度,从农民手中转移的利益大约有15万亿人民币,而卖地补偿给农民的不到其中的5%。

如果征地成本上升、价差缩小,地方政府所得将大大减少,甚至得不偿失。目前,一些大城市已经出现拆迁地块价值难以弥补拆迁成本的现象,以至于一些中心地块20年未能拆迁。如果宅基地土地收益大部分补偿给农民,相当于农民拥有了城市化过程中的原始积累,这部分资金将成为农民的生活保障,土地不可能成为政府可以把握的可以交易、升值的最大宗资产。

这是核心问题,牵涉到中国的城市化路径,如果城市化由市场主导缓慢推进,那么通过土地资产变现、技术培训、发展工业等方式,可以将农民逐步变成有尊严的市民,成为工业化进程中的技术工人;如果城市化在政府的主导下突飞猛进,那么土地溢价将成为土地城市化、人口伪城市化过程中最重要的资金来源,所谓盘活农地,就是目前的让农民上楼。最近河南周口地区出现的大规模的平坟运动,把征地、政府主导下的土地集约化运用推到了极致,到了不顾伦理与传统孝道文化的地步。

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栏目简介

叶檀,经济领域的市场派,文化上的保守主义者。复旦大学历史系博士,从2000年左右走出书斋,到报社撰写经济类评论,迄今为止已在报刊杂志发表大量文章,偶尔在电视台财经频道客串点评经济新闻,也出版过历史方面的书籍。

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