【价值投资者看好日本商业地产】MGPA亚洲主管桑德尔斯认为,在亚洲各个主要商业地产市场中,投资日本写字楼的收益率可以说相当高,是大好的投资机会。
2012年11月29日 07:07 AM

价值投资者看好日本商业地产

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在亚洲,如果你问一名基金经理,到哪里才能找到出色的投资机会,有一个答案你绝对想不到:日本。

但对于麦格理环球房地产投资顾问(MGPA)亚洲业务的主管约翰•桑德尔斯(John Saunders)而言,这个日出之国提供了绝好的机会,反常的是,其原因在于该国日益收缩的经济。MGPA是一家专注于房地产领域的私募股权投资(PE)公司,资产管理规模为110亿美元。

“日本地产领域的收益率非常高,”他表示,“人们对于租金下滑已经习以为常,因此他们一直在推高收益率。整个市场的定价非常低,这需要一种催化剂来促成观念上的转变。我认为,随之而来的将是东京楼市的略微回暖,但只是东京。”

他表示,东京写字楼投资的资本化率——从某种程度上来说可与收益率互换——高达8%或9%。来自流动性充足的日本国内银行的融资也极其便宜,而且这种融资成本短期内不太可能上涨。

就在距离东京4个小时航程以外的香港,这里的房地产市场却是另一番景象。投资者、分析师以及其他人都在担心出现一轮危险的泡沫的可能性。在美联储(Fed)定量宽松计划刺激下的热钱,看上去正越来越多地流向香港商业地产领域,而当前该领域的供应极其紧张,写字楼收益率已处于约3%的历史低位。

桑德尔斯自己在香港的办公室不算很大,这表明他重视价值发现。这间办公室所处楼层较低,面积很小,装修朴素,位于香港中部一栋已建成8年、外形时尚的钢与玻璃结构的大厦的后面。视野之内是附近年代较老的住宅楼的窗户。如果是在太古广场3座( Three Pacific Place)另一侧的高层,他就可以饱览维多利亚港,但租金也非同一般。

“在香港,我现在是个卖家,”他表示,“实际上,我什么都没得到。一部分原因是这里的收益率低于4%,还有一部分原因是我看不出来有什么因素能够推动租金上涨。”

“本•伯南克(美联储主席)要阻止崩盘,但定量宽松无助于增长。”

他指出,写字楼租金处于历史高位附近,为每月每平方英尺150港元(合19美元),这个价格已持续了一段时间。全球房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)最近将香港列为全球写字楼租金最贵的城市。按年计算,香港写字楼的总使用成本(包括税收和服务收费)已下滑17.2%,至每年每平方英尺249美元。但即便如此,香港写字楼租金仍比排在第二位的伦敦西区(220美元)高出11%,比东京(186美元)高出33%。

桑德尔斯提到了作为东南亚金融中心的新加坡与香港的不同,新加坡写字楼的月租金已从每平方英尺20新元(合16美元)降至10新元至12新元之间,留下了反弹的空间。

MGPA在亚洲的主要基金在新加坡滨海湾(Marina Bay)开发了两幢楼,目前第二幢楼即将完工,这里满是光彩熠熠的新建写字楼。该基金计划实现18%至20%的内部回报率。花旗集团(Citigroup)是第一栋楼的旗舰租户,第二栋楼的上半部分由威斯汀酒店(Westin)预租。

该基金是MGPA第二只亚洲机会基金,于2007年设立,资金规模近40亿美元,远远高于该公司的第一只亚洲基金,后者的资金规模略低于10亿美元。

桑德尔斯表示,在雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产后,MGPA暂停了该基金的投资,并请求投资者将投资期限延长至预期周期。

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