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房地产

中国楼市崩盘可能性不大

摩根大通朱海斌:中国房地产市场正向供略大于求的局面转变,区域分化将加剧,但楼市仍受到城镇化、收入增长、高储蓄率等因素支撑,谈崩盘为时尚早。

中国楼市最近负面消息不断:浙江奉化兴润置业房地产公司倒闭、杭州部分楼盘降价、房企海外融资成本由于人民币最近贬值而升高。中国统计局公布的数据显示,今年首二月住房销售面积较去年同期下降37%,是2006年9月以来最差的单月数据。住房销售额同比下降5%,是2012年8月以来首次负增长。此外,新开工住房面积同比下降近30%。

伴随着这些负面消息,唱空中国楼市的声音又尘嚣而起。那么,中国楼市在未来三五年内真的面临崩盘的危险吗?答案是否定的。无须否认的是,中国房地产行业暴利的时代已经过去。房价在未来几年可能步入调整期,区域之间的分化会进一步加剧。

做出这一判断的主要依据在于,楼市整体供需情况在过去几年出现了重大的转变,即由以往的供小于求变为供略大于求的局面,在部分地区供给过剩现象明显。2013年底,全国住房在建面积达到48.6亿平方米,相当于全年住房销售面积的4.2倍。根据世邦魏理仕的分析,在部分三四线城市,消化目前住房供应的时间需要7-10年。这意味者过去房价全面上涨的局面很难再现。

但是,未来三五年内楼市崩盘的可能性很小。从基本面而言,支持房价稳定的因素仍然很强。

首先,城镇化的过程在未来几年仍将持续。无论从官方的城镇化比率(2013年为54%),或者是户籍人口所占比例(目前为37%左右),中国的城镇化进程离最终目标都还有相当大的距离。根据国际经验显示,在城镇化比率达到65-70%之前,城镇化的速度几乎是线性的。因此,未来几年中国新增城镇化人口仍将以每年两千万左右的规模递增。而最近李总理提出的三个一亿人(一亿农业转移人口在城镇落户、一亿人脱离棚户区、一亿人在中西部就近城镇化)的目标,是对这种趋势的一种政策肯定,也有助于消化中西部部分城市住房供应过剩的问题。

其次,尽管中国经济增速出现下行,但是保守估计,未来几年居民名义收入仍然会以每年8-10%左右的速度增长。同时政府正致力于缩小居民之间的收入差距。这一方面会提高居民改善型的住房需求,更重要的是,较高的收入增长意味着解决房价过高的问题不一定需要房价大幅下跌,而更可能通过收入的增长进行修复。

再次,居民高储蓄率、但同时投资渠道匮乏的局面在未来几年不会有明显的改变。同时,货币供应量增速仍高于GDP增速。作为货币的一个大的蓄水池,楼市仍然会是一个受益部门。

除了以上这些基本面因素,政策因素仍然是影响中国楼市走势的一个重要变量。作为房价上涨和土地升值的主要受益者,地方政府在楼市中的作用和行为方式并无大的改变。虽然当前的楼市调控政策在短期内预计不会有大的变化,但是如果楼市出现局部性甚至全局性的下行压力,政府很可能会允许地方政府根据各自情况作出相应的政策调整。这有助于释放刚性需求和投资性需求,防范楼市出现崩盘的局面。

从短期看,房地产供给方的压力在三四线城市更加明显,而一二线城市大多仍处于供小于求的局面。但是,从房价的角度看,房价无疑在一二线城市更贵,而在三四线相对更合理一些。根据我们的估算,2013年底,36个城市房价收入比(一套90平米的住房价格相当于一户家庭平均年收入的倍数)平均为8.8,而其中名列前茅的全部是一线城市(北京21.6,上海19.7,深圳16.8)。这反映的一个矛盾现象是:房价泡沫最明显的城市在短期内出现下调的可能性越小,而短期面临压力的城市在价格方面调整的空间不会很大。

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