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土地使用年限

土地使用年限到期怎么办?

FT中文网专栏作家叶檀:最近,温州市因土地使用年限到期一事引发争议。如果对土地使用权高价续期,对于中国中产收入阶层,对于政府,对于法治信用,都将是不利的。

土地使用年限到期怎么办?最近温州市的尝试引发争议,此前虽然有深圳与青岛作过尝试,但以现行评估价续期的准高价税收政策,使温州土地事件成为最新的与民争利的证据。

据温州网报道,近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经排查,鹿城区内即有600余宗。有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。

这相当于房地产的定期高税收,金额过高则于法无据,于理无凭。

此事涉及亿万家庭,需要顶层设计。

国人的主要财富持有形式是房地产。2015年11月西南财大甘犁先生撰文称,以瑞信财富报告的中产阶层标准来测算中国中产阶层的人数。按照5万至50万美元的净财富,根据CHFS(中国家庭金融调查)最新的2015年调查数据显示,当时中国中产阶层成年人口占成年人口比例为20.1%,远高于瑞信所估计的10.7%;中产阶层成年人平均财富约为13.9万美元。根据CHFS数据推算,中国中产阶层成年人口数量2.04亿人,而非1.09亿人,同时中产阶层所掌握的总财富也应为28.3万亿美元,而非7万亿美元,远超美国和日本的16.8万亿美元和9.7万亿美元。

中国中产阶层的财富在房产上的配置比例过重,达79.5%,大大高于美国和日本家庭,而金融资产配置占比仅10.8%。根据2013年美国消费者金融调查(SCF)数据,美国家庭金融资产占比为40.8%,房产占比仅为34.1%。甘犁先生课题组对中国家庭财富的调查有庞大的样本库,持久性,可以视作重要参考。

按照2.04亿中产阶层人口,背后有上亿个家庭,这些家庭受房地产政策的影响极大,对只有房地产、没有进行全面、全球资产配置的家庭有决定性影响。

土地使用权高价续期,对政府不利。政府表面上得到庞大财富:以28.3万亿美元的79.5%计,牵涉到22.5万亿美元,如果到期以房产交易价的三分之一缴纳,则为7.4万亿美元左右,以当前汇率约合47.9万亿元人民币。

这是纸面富贵,如果政府真的开始以市场交易价的三分之一续缴,不仅无法得到这笔财富,房地产市场还有可能直接崩溃。交易价来自交易者双方出价,如果成本陡然上升,政策出台前房产持有者疯狂抛售,投资购房者会出清手中存货,并且不再进入市场,房地产价格将直线下降。至于下降多少,参照2015年去杠杆时期的股灾。

对于中国中产收入阶层,对于政府,对于法治信用,这都是不利的。

如很多人所说,土地续期面临法律上难点。房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成,“房屋所有权”的期限为永久,而“土地使用权”期限则根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。

国有的所有权加上个体使用权是引爆财富战争的地雷。引发争议后,温州市在解释的过程中试图向法律靠拢。4月17日,新华社报道,新华社记者就此向温州市国土局求证核实时,温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金,没有具体操作细则。暂行条例必须向上位的物权法靠拢,物权法没有具体规定是个大漏洞,需要顶层设计给糊上这层空缺的窗户纸。

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