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中国经济

房地产也迫切需要供给侧改革

中金公司梁红:楼市调控似曾相识,但能否药到病除呢?房价上涨苗头会在社会和政策层面引发担忧情绪。既然是供应侧的问题,那就需要供给侧的解决方案。

从去年年初开始,中国房地产销售开始回暖,房价也从去年四季度开始止跌回升——先在深圳和上海,后蔓延至全国更多城市。为抑制楼市非理性过热,上海、深圳及部分房价上涨较快的城市近期陆续出台了调控措施,进一步限购、限贷。

楼市调控似曾相识,但能否药到病除呢?例如,北京在2011年2月实施“限购令”、在2013年4月提高二手房首付比例至七成,但调控以来房价上涨了44%,远高于同期全国平均涨幅20%。相比之下,重庆是一二线城市中唯一没有执行过限购的,但其房价过去五年只涨了12%。这一鲜明对比让人不得不追问房价上涨的动因何在。

在分析中国乃至全球的需求前景时,对于房地产市场的基本判断显然至关重要。但是,目前相关数据却非常零散,市场观点也极为分化。首先,中国实际城市化的过程究竟走到了哪里?采用国际可比的定义,中国实际城市化率可能只有40%左右,低于官方报告的56%,因为约有40%的“城镇人口”常住在更像是大村庄而非现代化都市的镇区。其次,中国仍缺乏大型城市。虽然中国目前已有几个人口超过2,000万的特大城市,但只有23%的人生活在总人口超过100万的大城市,而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。而且,中国房地产市场上居民杠杆率仍然非常低。中国居民仍处于“净债权”状态——居民总负债为GDP的40%,储蓄存款相当于GDP的82%。平均而言,首付占到房屋价值三成左右,房贷约为居民可支配收入的30%。

中国的住房需求主要来自于改善性需求及城市化需求。过去十年内中国居民的住房自有率一直居于世界前列。几十年来农村居民的住房自有率一直在95%以上;而从90年代末房改以来,城镇居民的住房自有率也超过了70%。然而,大量家庭仍然住在尚未满足基本品质要求的住房里,例如24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。此外,尽管过去10年内中国建造了大量的住宅,但城镇居民的住房自有率却从2000年的72%下降至2010年的70%,表明城市人口流入的速度超过了城市住房供给增加的速度。

回到重庆的例子,近几年,重庆GDP维持着10~11%的高增长,在全国所有省市中均处于前列。2005年重庆人均GDP只有上海的20%,到2015年,这一比例已达到50%。2015年上海常住人口首次出现下滑,而重庆人口却呈现回流态势。综合来看,需求并不是造成重庆房价区别于其他一二线城市的因素,而不同的供给政策才是。

重庆试点的地票是打开土地供应瓶颈的重要举措。所谓地票,是指把农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地,经由土地管理部门验收后腾出、并以市场化方式公开交易的建设用地指标。截至2015年底,重庆累计交易地票17.3万亩,涉及金额345.7亿元。2009~2015年间,重庆每年地票成交面积占当年土地供应面积的平均比例为12%。相比之下,上海建成区占比仅16%,远低于全国平均水平27%。上海仍存在大量农地,土地供应还有很大空间。

同时,重庆构建了以公租房为核心的住房保障体系,保障房供地占比达到22%,远高于上海的14%。截至2015年底,重庆累计开工建设公租房69.2万套,4,475万平方米。预计到2020年,通过实施公租房和其他保障住房,重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%,解决低收入家庭以及部分外来务工人员的住房需求。新加坡的经验也表明,设计良好的公共住房政策可有效支撑内需持续增长、促进收入平等分配并限制房价过快上涨。

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