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房地产

楼市政策的异化与救赎

张立伟:混乱的决策体系、消极的官僚系统、传统的干预手段、藐视调控的资本,显示出地产政策失效与市场失控的迹象。

从7月底中央政治局会议首次提出“抑制资产泡沫”到现在,中国一二线城市的土地价格依然在加速上涨,地王层出不穷,溢价率高的可怕,地产市场“狼来了”的声音此起彼伏。

为何在中国经济持续衰退时,突然出现“楼市暴走”现象呢?这要从去年12月召开的中央经济工作会议谈起。此次会议首次提出供给侧结构性改革,要求抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中去库存的任务要求“通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存,稳定房地产市场等”。

但是,此后的事实证明,地方政府与职能部门对供给侧结构性改革并没有多大的积极性,反而单独拎出“去库存”,并将其抬高为中央政府交给的“政治任务”,重新启动了楼市刺激政策。在春节后的很短时间内,央行、发改委、住建部等10多个部委纷纷出台楼市政策,地方政府则进一步加码。

首先,央行采取了针对楼市的刺激性措施,降低了首付比例,鼓励按揭利率打折,吸引人们买房,再加上同期创下有史以来最高的信贷规模,引发社会强烈的通胀预期。在这个过程中,主管金融与财政的官员们暗示鼓励居民加杠杆购房,地产热急速升高。

职能部委希望通过购房,将杠杆从银行和企业转移到家庭和个人,帮助前者去杠杆,转移风险。对于地方政府而言,这个过程会增加政府税收,土地价格上涨也会提高土地财政收入,缓解地方政府财政压力。这种做法与去年官方鼓吹证券市场“牛市”目的类似,都是将资产市场视为转移杠杆的工具,吸引居民接盘,但都失控酿成泡沫。

5月份,“权威人士”在讲话中否定了这些做法。“权威人士”表示,不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长,并提醒说:“我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段”。这一表态也让市场搞不清楚此轮刺激楼市的行动到底是中央政府的决策,还是技术官僚与地方政府劫持了本意要“通过加快农民工市民化”的“去库存”政策, 以便实现转移杠杆、增加财政收入的目的。

在5月份“权威人士”讲话以及7月底中央政治局会议提出抑制资产泡沫后,中国楼市与土地市场依然高烧不断。

这是一二线大城市土地供应与货币政策错配造成的结构性现象,是政策长期扭曲的结果。政府通过土地与货币两个闸口控制楼市,尽管三四线城市住宅库存积累严重,但一二线城市因控制土地供应,导致住宅供应较少。一旦打开货币闸门刺激累积的需求释放,住宅供应不足的问题就会显现,而住宅建设周期较长,供应一时难以接续,就会放大上涨的力量。为了稳定楼市未来的预期,政府接下来依然会控制土地供应数量,而这种做法又会刺激土地价格大幅上涨,并继续作用于房价,形成恶性循环。

因此,有观点认为中国楼市泡沫不是货币政策造成的,而是城镇化战略失误的结果,该战略抑制大城市发展,并扶持中小城镇,才造成楼市的结构性问题:一线城市泡沫化,三线城市库存严重。事实上,中国也有通过房价控制大城市人口的意图,包括耕地红线的政策,这些都导致一线楼市土地供应受到限制,铸成泡沫。在政府垄断社会资源并且造成分布不均的情况下,人口必然流向拥有优质资源的中心城市。最好的办法是分散这些优质资源,而不是排斥人口的流入。

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