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乐尚街

东京房价为何不涨?

哈丁:过去20年间,旧金山房价涨了231%,伦敦飙升441%,东京房价20年却仅增长45%。东京是怎么做到的?

让我们大感意外的是隔壁房子的剧变。我们知道它是套空置房,长满苔藓的花园里野草不断疯涨,楼上的窗帘也从未开过。但一天,一纸公告后,液压式挖掘机就把房子一拆而光,明年底,此处将拔地而起一幢由16套公寓房组成的住宅楼。

一夜之间,我们就与东京的一处建筑工地毗邻而居。这可一点都不有趣。工地每周工作6天。要是在伦敦、巴黎或是旧金山,肯定会引发居民愤怒的抗议潮——请愿书、警告小区从此特色不再、甚至可能会闹出一、二桩官司。地方选举因选民减少支持而败北,等等不胜枚举。

然而在我们小区,当地居民却集体缄默,与东京港区(Minato ward)规划局局长野口隆彦(Takahiko Noguchi)的一番谈话道出了其中原由:“日本法律对拆除住房并无任何限制。”他说,“居民有权自由处置自己名下的地产,因此,小区居民无权阻止其开发利用。”

以下是不可思议的事实:2014年,总人口1330万、几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为142417户,超过了整个加州的许可建房数(83657户),也超过了英国全国(总人口5430万)的新开工数(137010户)。

东京新开工住房数稳步上升,这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨形成强烈反差的是:东京的房价基本原地踏步走。离谱房价造成西方城市畸形式发展:导致年轻人与老年人对立、富者更富以及剥夺人才涌向好工作云集地段的机会。

这并非人口不断减少造成的结果。日本与其它国家一样,也经历了“回归城市”潮。位于东京中心地段、面积20平方公里、寸土寸金的弹丸之地港区,过去20年总人口从14.5万增至24.1万,大约增加了10万人,大幅增长66%。

在总面积121平方公里的旧金山,过去20年,也增加了约10万人(总人口从74.6万增至86.5万),增长了12%。然而,旧金山与伦敦的房价过去20年分别飚升了231%与441%,东京港区在人口增加的同时,20年间房价仅仅增长45%,而多数涨幅还是日本央行(Bank of Japan)2013年推出大规模货币刺激政策所致。

东京的街头巷尾并无烦人的房价热议,因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不得的人生大事。相反,日本政府不断向国民交付质量稳步提高、地处不同地段的更多房源。

而在很多国家,城市住房已演变成现今最重大的社会与经济问题。(如果更多英国人移居到首都伦敦,他们还会公投支持脱欧(Brexit)吗?)因此,我们有必要深入研究东京为何有此了不起的成就、房源持续供应情况下的房价为何能保持基本不变以及从中可以吸取什么经验教训。

与日本多数机构一样,日本城市规划最初完全借鉴西方模式。“我们的规划与美国大同小异。”东京大学(University of Tokyo)城市工程学教授小泉冈田(Junichiro Okata)说。

城市按不同功能划分为商业区、工业区以及住宅区。商业区可按业主自己意愿建房:东京的高招之一就是在原先绕东京湾的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区,建房则有着严格限制,很难获得重新规划的权限。

在分区规划下,土地所有者拥有很多权力。事实上,日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地;地方政府也不能阻止个人开发土地。诸位若想建一幢正面装饰粉色贝壳的仿哥特式城堡,完全是自己说了算。

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