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房地产

经济“沉疴”再度吹起楼市泡沫

实业不好做,持有资产的成本又近乎为零,即使收益不高但至少安全。在经济放缓和利率低企之际,资金涌向楼市是一项理性行为。

【编者按】房价上涨从一线城市蔓延到二线城市,疯涨之下,限购政策预期更是造成城市中产恐慌。有着宇宙中最重要产业之称的行业,中国房地产何去何从?如何在一个泡沫市场生存?房地产这轮周期的尽头是什么?FT中文网近期推出房地产专题,敬请关注,编辑事宜,联系徐瑾jin.xu@ftchinese.com。

一、中国经济的疑问:泡沫在哪?

在领导人发出“树不能长到天上去”的言语后,中共中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”。“抑泡沫”的政策公布后,股市等金融市场应声下跌,但楼市却应声暴涨。不同领域资产的截然不同表现,让市场惊呼——资产泡沫在哪?楼市以“地王”频现、房价猛涨,回答了市场的疑问,但显然市场不愿相信这个答案。

从经济运行表现看,任何国家、任何阶段,经济陷入困境或者经济危机,总是表现为“泡沫”的破裂。对当前中国经济前景的担忧,同样来自于对中国经济运行中各个“泡沫”的担忧。自2012年中国经济进入下降通道以来,市场一直认为中国经济存在着多个“泡沫”:信贷泡沫、理财泡沫、股市泡沫、楼市泡沫和债务泡沫等。

无论多个“泡沫”是否存在,其中必定存在一个“主泡沫”。“主泡沫”的膨胀和发展,主导了经济的运行进程,其破裂造成的冲击,超出了经济体系容纳和吸收冲击的能力,导致经济发展陷入困境,甚至发生经济危机。从市场认为的中国经济各“泡沫”领域发展看,中国经济体系中的“主泡沫”在哪是明显的。信贷早已从高速扩张中回归正常。股市在经历过1年左右的喧嚣后重又归于平静,股民们现在担忧的是“熊市”有多长,其间有无结构性机会。理财市场本质上只是个“通道”市场而已,现阶段快速增长更多地反映了金融市场的深化和结构改变,体现了利率自由化和金融市场化下,货币市场的快速发展。各方一直担忧的地方政府债务可持续发展问题,自“地方债”等债务管理创新手段引入后,政府实际上开启了“移杠杆”和“加杠杆”之门,债务透明化得到较大改善,市场信心增强,市场对政府债务问题的担忧已大为缓解!企业部门的过高债务,在“去杠杆”的供给侧改革下,也得到了有效控制,个别违约现象的发生,在市场普遍的打破“刚兑”期望中,也在市场可接受范围内。显然,中国经济的泡沫主要在楼市,楼市泡沫是中国经济的“主泡沫”。笔者在之前的一篇专题(《中国资产泡沫的三种前景》)中就指出,中国资产泡沫主要体现为楼市泡沫。

正如笔者在上篇专题中指出的,中国楼市存在泡沫,并且还很严重,这是毋庸置疑的,几乎已是市场共识,分歧在于对泡沫前景的看法。笔者曾总结了中国楼市泡沫的三种前景:1)俄罗斯式的房价不崩、汇率崩;2)日本式的汇率不崩、房价崩;3)期望中的汇率、房价双不崩,楼市泡沫做实。笔者希望第三种理想前景会成为中国楼市泡沫的前景。

二、中国楼市泡沫不是市场泡沫

对于泡沫,得益于前人的经验总结和大量研究,人们已探循出不少规律,无论发生在哪个经济领域,认识都已较为深入。虽不能预防但至少能够在前期就发现征兆,从而给出预警和对策,不再“泡沫只有破裂后才知道是泡沫”。对于中国楼市,从通用的市场比较指标看,早已是“泡沫化”——无论是从资产回报率、房价收入比、租售比等微观指标,还是宏观和中观层次的产业比较指标,如工业化率和城市化率的比较、人口集聚进程演化等,都指向中国楼市存在严重“泡沫”。

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