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房地产

房地产国家牛市的八大风险

沈建光:从长远来看,改革没有捷径可走,通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的,切实推动结构性改革,比如国企改革,才是解决问题的根本途径。

【编者按】房价上涨从一线城市蔓延到二线城市,疯涨之下,限购政策预期更是造成城市中产恐慌。有着宇宙中最重要产业之称的行业,中国房地产何去何从?如何在一个泡沫市场生存?房地产这轮周期的尽头是什么?FT中文网近期推出房地产专题,敬请关注,编辑事宜,联系徐瑾jin.xu@ftchinese.com。

近日,深圳仅6平米户型卖出88‎万元的价格、开盘即售罄的消息令人大跌眼镜,而这仅仅是当前楼市疯狂的一个缩影。自去年330刺激房地产政策以来,伴随着去库存调整、信贷政策放松、以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入轮快速的上升通道。

这一轮房地产上升周期是国家把"去库存"作为今年经济工作重点之一的背景下发生的,有着明显的国家牛市战略的烙印。然而,这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。比如银行新增信贷中房贷占比超过70%、各地地王频出;一线城市价格直逼国家顶级水平,假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房;上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市;企业利润不足炒房收入,企业家纷纷弃实业转而炒房等等。‎在笔者看来,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了八大风险,足以引发警惕。

风险一是房价涨幅之大,涨速之快前所未有。

根据国家统计局最新数据,8月70个大中城市中,64个城市房价环比上涨,比7月增加了13个;一、二、三线城市房价均在上涨,其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%,同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%;即便如此,一线城市也并非领涨,8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%,分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。

风险二是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。

这样的上涨之所以值得担忧在于,其既没有经济良好的预期,也没有收入大幅上涨的支持。一般以来,房价与经济走势相关,经济走强,预期收入提升,购房需求增加导致房价上涨,资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济,似乎是更加良性的循环。然而,当前中国经济面临的情况恰恰并非如此,三期叠加的困境下,结构性矛盾突出,高增长难以持续,企业运行困难,即便8月经济数据有所好转,但也主要靠基建和房地产支持,经济主体活力仍然较差。在此背景下,房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,一旦情况转差,金融风险必将有所增加。

风险三是从房价基本面指标来看,中国房地产价格也远超出可承受范围。

不仅房价绝对数值上涨之快,相对数值也不低。从国际比较来看,根据国际货币基金组织(IMF)发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)指出,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第4;北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10。而笔者几年前就房价可承受程度做过研究,结论是考虑到高收入人群的灰色收入,一线城市"豪宅不贵、陋室难求",即对潜在房屋是高端收入群体而言,房价尚且可以接受,但对于低端收入群体而言,购房希望渺茫。但这几年豪宅房价基本翻倍,豪宅也难求了。‎

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