登录×
电子邮件/用户名
密码
记住我
理财

中国楼市杠杆到底有多大?

研究楼市杠杆是为了带来思考的余地而非结论本身,市面上到底哪些结论是哗众取宠?哪些又是“盛世危言”?

看懂了资产负债表和现金流量表就能看懂企业的未来吗?--这是一篇谈房地产的文章

由于房产交易在普通人的一生中较为普遍,因此,基本上人人都花费过或者会去花费一定的时间去研究这种特殊的商品,有人对学区房颇有理解,有人对区域房产非常了解,也有人因为生活半径恰巧发掘到了价值洼地而参与其中。简而言之,人人似乎都懂房地产。

对于房地产的研究永远充斥着主流宏观研究和社会问题探讨的挑战。在中国历史上第四轮房地产周期(2015年至今),房价的上涨从一线城市蔓延至二线,到近期又蔓延到了重点城市的三四线区域以及类二三线的城市,房价的每一波上涨都会伴随着看空房地产的声音。作为房地产研究员,我认为2015年的时间区间是特殊的,其间虽然深圳房价开始上涨,但市场上的主流观点,仍是觉得房地产大限已过,房地产不会再是经济支柱,觉得一夜之间地产产业链就应该被BAT替代。但实际上并非如此。

对于房地产的研究永远充斥着挑战性,这种挑战来自于主流(有的是来自于媒体对观点的放大)宏观不断涌现的地产见顶和崩溃论,来自于房价上涨带来的社会问题的讨论(谁不愿意拥有房产呢?),但始终,好的商业研究和学术研究,客观是第一要务,甚至对于客观的“诉求”是写进了证券从业者执业操守的规则的,这种“客观”,来源于规范的与时俱进的模型,这也是我们坚持做好研究的动力。

此前看过一篇文章,里头提到了商业文章和学术文章的差异,大致的意思是,学术文章通常花费几年撰写,因此其论证过程相对严谨,而在高等期刊发表的文章通常又有多轮审稿来完成“辩论”,因此方法和数据结论相对可靠。而许多商业性质的文章却因为时效性等原因,在方法逻辑上通常跳过最需要严谨的部分,但这些文章又具备相当的影响力,容易形成误导,其中部分结论甚至是建立在很不靠谱的数据和对经典理论的不了解之上,也少有人去做验证。比如,许多基于美林时钟的分析,居然不知道美林时钟度量经济基本面的模型不是GDP本身而是基于产出的缺口。

今天我们来说说“房市”杠杆,目的是带来思考的余地而并非结论本身,讨论杠杆到底哪些结论是哗众取宠?哪些又是“盛世危言”?

近几个月市场上对于房地产杠杆的“研究”变得多了起来,尤以商业性质分析偏多,此类分析通常带有浓厚的“为结论服务色彩”,看多者会列举诸如杠杆率低,和国内外历史高点还有差距;看空者则会从某个口径挖掘出杠杆率已经奇高的结论;中立者则会对比几种不同口径,但最后依然会为自己的结论服务。这些结论在目前这个点又尤为敏感,因为最近一波的房地产股票的上涨在他们眼里可能是不符合逻辑的,或者又是迎合了他们此前的观点。

因此,在行文之前,我想强调的是,为什么大家都来分析杠杆,通过分析杠杆的最终目的是什么?答案很简单,是为了证明房地产的基本面未来会变向何方或预测何时发生变化。那分析杠杆能否帮助判断房地产业基本面的走势?换句话说,分析企业的资产负债表或现金流量表是否就能看清楚企业的成长性?诚然,这些分析是必要的,我们试图从崭新的角度多谈一谈。

FT中文网客户端
点击或扫描下载
FT中文网微信
扫描关注
FT中文网全球财经精粹,中英对照
设置字号×
最小
较小
默认
较大
最大
分享×