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房地产

谈论房价的正确姿势是什么?

子桐:我对《房价之谜》的分析、论证与结论实难苟同。最大的不赞同是,作者对房地产棋局中多种变量认知不足。

【编者按】最近在网络上很流行的一篇文章《房价之谜》,FT中文网撰稿人子桐对其分析过程和观点提出了商榷意见。我们发布此文,以提供认识中国房地产的多样化视角。

近日,一篇《房价之谜》的文章在朋友圈刷屏。因为作者是我的前同事,不少人问我对这篇文章的看法。为了与大家互动,我拿出时间仔细拜读了这篇万字长文,文中主要观点聚焦于楼市调控有哪些错误、高房价的成因、中国高房价是否合理、以及未来房价走势等等。坦率讲,我为作者重操旧业、笔耕不辍的精神所感动,字里行间的用力清晰可见。

然而,通篇读下来,我无法从中拼接出一个完整的分析框架,得出鲜明的结论。相比作者的理论运用,其实地调查、数据搜集分析这两项显得很薄弱,论证过程也就难免失据。而我对作者最大的不赞同是,他对房地产这个棋局中的其他变量显然认知不足。因此,即便作者是有结论的,我也实难苟同。

作者先是谈论房产调控政策,但仅限于罗列和猜想,缺乏辨析。对于房产调控政策,从业者是极其麻木的。为何?以房产调控为名的政策已经太多,这次与上次相比,就像一阵风,只需要暂避风头即可。从业者无论是筋骨还是神经都已无动于衷。从业者也早已明白,所谓房产调控政策,只要分税制制约下的央地关系不变,它就是国王在首都城头一声喊,手握土地的各路诸侯跟着喊几下表决心的口号,鼓掌,散场回家,但该干嘛还干嘛。

以2016年“930新政”为例,9月30日前后几天内,各地纷纷祭出调控政策,舆论鼓掌,媒体欢呼。然而,开发商该拿地拿地,该卖楼卖楼。事后统计,去年第四季度上涨最快的20个城市,与出台限购新政的20个城市高度吻合。再有,大兴——以前以西瓜地闻名首都的所谓北京郊县,最新开卖的楼盘单价直逼8万。也就是说,房产调控政策一直没有一个完整的政策框架体系。作者一开始就这样谈论房产调控政策,无疑将房价之谜的解析一开始就引向了一个错误的方向。

作者分析高房价的成因,认为根源是中国内地照搬香港的土地批租制度(即内地和香港“一国两制”,在土地制度上却是“两地一制”),进而调控失灵。对此,笔者部分认同,但追索这样的原因,容易走入死胡同,那就是:全都是制度的错。今日的高房价,看似非理性,实则没有超出相当一部分人的预期范围和逻辑能力,其中包括炒房团里的“中国大妈”。2015年股灾至今的房价上涨,最强大的两股动力分别是再次旺盛的市场需求和四处乱串的金融资源。这两股动力都被股市狠狠伤了一回。现在,两者掉转车头,不但托住了房价的底,还动辄催生一个又一个地王。这两点,在作者的文章里鲜有论及。

谈到房价是否合理,作者花大量篇幅分析了租售比和收入房价比这两个国际流行指标,而这两个指标在中国早已超过了临界值且根本没有约束力,看似逻辑自洽,实则未经实证。以租售比为例,欧美和香港的购房者和炒房者会以此指标为核心,但内地的购房者不会单独衡量这个指标,而是和房屋总价的上涨捆绑起来进行取舍。而且,内地市场的租售比正在发生快速变化。尤其是在商业公寓这个产品上,租售比的变化是人们选择投资公寓而不是鄙弃它的一个重要因素。当然,更重要的原因是资产荒导致的投资无门。

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