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特别策划

华夏幸福融资结构持续优化 产业新城PPP模式领跑未来

在整体规模呈现稳健增长的同时,华夏幸福这份财报里还隐藏着一个让同行称羡的核心竞争力。

8月16日晚,华夏幸福发布2019年半年报。报告显示,上半年,华夏幸福营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%;总资产4570.7亿元,同比增长11.6%。

在整体规模呈现稳健增长的同时,华夏幸福这份财报里还隐藏着一个让同行称羡的核心竞争力。数据显示,2019年上半年,华夏幸福新增融资为632.55亿元,其中只有102.63亿元为房地产项目融资,剩余529.92亿元均为非房地产项目融资,占比高达84%。

在当前国内房地产融资政策不断收紧的环境下,华夏幸福逆势扩大融资,且增量融资以非房地产融资为主,意味着华夏幸福借助产业新城PPP模式不仅实现了“二低一高”的融资模式构建,即低融资成本、低融资难度和高融资效率。同时也再次证明了华夏幸福的产业新城PPP模式是当前紧扣中国新型城镇化高质量发展、经得起市场检验的领先创新模式。

持续优化结构 实现融资面全维度改善

今年以来,针对房企融资的收紧政策不断出台。国新办、央行、银保监会、发改委等部门多次发声并先后下发相关通知,紧盯房地产金融风险,不断加强对产地产行业的金融监管。

尤其是8月初,银保监会办公厅下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。这是继7月份发加强房地产企业发行外债管理后,再次为房企融资戴上“紧箍”。

在大环境承压的背景下,华夏幸福的融资却持续向好。财报数据显示,今年上半年华夏幸福筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿,提升为317.4亿。报告期内华夏幸福新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,占比84%。

所谓非房融资,即是基于产业新城业务的融资。最典型的成功案例是在今年6月成立的“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”,这个发行规模21亿元,发行期限1-6年,利率6%-7.3%的融资计划,充分体现了项目发行期限较长、利率较低的特质。值得注意的是,这也是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划。

而截至上半年,华夏幸福入选财政部政府和社会资本合作项目库的已经达到30个之多,其中包括5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。从全年、全国唯一到多个项目入选国家级示范项目,这些成绩充分表明华夏幸福的PPP模式发展已经非常成熟,并得到了政府和市场的广泛认可。

也正是因为产业新城PPP模式的合理性以及可持续性,成功吸引到平安人寿入股华夏幸福,双方在一站式综合金融服务、实业协同发展方面展开的全方位战略合作,又助力华夏幸福进一步改善和优化融资结构,实现了长线资金多、融资成本低的融资模式,为未来业务深化拓展和可持续发展提供了保障。

历经周期检验 产业新城PPP模式优异性突显

房地产行业在经历了多轮调控之后已经迈入一个新周期,无论是市场供需、政策管控还是企业发展都面临新的变革和调整。规模房企在夯实主业的同时,愈发注重创新型业务和多元化业务的拓展和布局。在新型城镇化高质量发展的大势引领下,布局产业新城成为头部房企业转型选择中不可或缺的一步。

经过多年不断探索和深化实践,华夏幸福产业新城PPP模式在行业中已经占据了遥遥领先的地位。官方数据显示,华夏幸福运用开发性PPP,在过去17年间,已经先后在全国15个省市投资开发运营了69座产业新城。

华夏幸福产业新城PPP模式可以在房地产多周期波动中实现规模化增长,不仅源于其既借鉴了国外发达国家在机制方面的先进性、科学性,以及在开发性金融方面的系统性和灵活性,同时也在于其针对中国国情特色进行了有效改良。

从战略定位层面上,华夏幸福产业新城PPP模式聚集于城市全面更新,旨在通过构建新型产业平台,破解城市经济发展瓶颈、补齐落后地区基础设施和公共设施的短板、解决区域发展不平衡不充分的深层次矛盾。针对都市圈外圈层的县域发展短板,华夏幸福量身打造了“产业新城16443”发展密码。

从技术机制层面上,华夏幸福明确了政府与企业的边界和激励机制,是全国唯一一个对政府的财政收入等指标负责的PPP激励机制。华夏幸福设定了激励相容的机制,既保证不突破10%的红线,又负责为地方政府创造新增财政收入。同时,华夏幸福完成合同约定的绩效后,才能从自己创造的新增财政收入中获得相应报酬。这样的机制于政府,确保了财政收入增加,控制了债务风险,极大地调动了参与的积极性。于华夏幸福,也推动其必须千方百计地为地方引入高端产业、发展实体经济,才能实现长远、可持续发展。

以华夏幸福固安产业新城为例,项目落地后,固安财政收入从十几年前的不足亿元到如今实现百亿财政收入,并拥有新型电子、航空航天、生物医药三大千亿级产业集群,成功完成了区域产业转型升级。

凭助产业新城PPP模式的优异性,华夏幸福正在持续为城市导入先进产业集群。财报数据显示,2019年上半年,华夏幸福投资运营园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1052亿元。华夏幸福新增签约投资额连续4年保持高速增长,全年复合增长率近33%,今年中期同比上升9%。

报告期内,百亿级欣旺达电池项目入驻南京溧水产业新城,助力南京打造新能源汽车产业地标;中国500强、上市公司之奇美偏光片项目落户长丰产业新城,助力合肥打造千亿级新型显示产业集群。基于十七年产业招商经验、结合人工智能与大数据技术研发专业平台,华夏幸福还构建了产业大数据平台。该平台聚焦10大产业,关注1960万家企业,记录近10亿条动态数据,可极大提升华夏幸福产业发展能力。

深耕核心都市圈 领跑未来十年中国城镇化发展

2019年是中国新型城镇化发展的重要一年,打造现代都市圈是新型城镇化高质量发展的重中之重。华夏幸福产业研究院研究发现,2018年全国30个都市圈以4.5%的国土面积承载了32%的人口。在过去20年里,城镇化新增人口65%流向了30个核心都市圈。华夏幸福产业研究院院长顾强认为,未来10年,中国新增城镇化人口大约2/3将继续向都市圈集中。

基于对都市圈和区域经济一体化的深刻认识,华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局。在精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角(环南京、环杭州、环合肥)都市圈,加快布局粤港澳大湾区;推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈,以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。

深耕核心都市圈的成果也在持续显现。财报数据显示,今年上半年华夏幸福非环京区域业绩贡献比例显著提升,实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。非环京区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,非环京区域业绩贡献比例显著提高。

华夏幸福执行总裁张书峰认为,中国都市圈中的核心中心城市对周边三四线城市具有强大的虹吸效应。产业新城PPP模式作为典型的开发性PPP,是中国城市化发展历史进程中的新机遇,一方面是因为它解决了中国城市化最难的县域经济发展痛点。另一方面也贡献了一个最有价值的机制,让区域经济发展和社会资本高效结合。同时,开发性PPP可以真正做到长期运营,通过不断引入高端产业、高端技术和高端人才,激活区域经济发展。

按照《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的目标,2020年常住人口城镇化率要达到60%左右,我国仍处于城镇化率30%-70%的快速发展区间。这意味着,华夏幸福产业新城PPP模式还蕴藏着巨大的机遇和发展空间。

未来,“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,华夏幸福将持续通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式,在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域,可为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。持续成为全球产业新城的引领者,让每一座产业新城都散发着勃勃生活机和活力,为中国新型镇化高质量发展注入新动能。

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